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雙方就劃撥土地上簽署的合作建房合同是否合法有效?【最高人民法院權威判例】
發布時間:2017-03-06 15:48

  稿件來源: 民商事裁判規則微信公眾號        作者:唐青林 李舒 楊巍

  單位:北京市安理律師事務所

  最高人民法院權威判例:雙方均不具備房地產開發經營資質、以自用為目的就劃撥土地簽訂的合作建房合同有效

  裁判要旨:

  合作雙方以自用為目的、均不具備房地產開發經營資質,可以在劃撥土地上合作建房。這種行為并沒有擅自變更劃撥土地用途,沒有將劃撥土地用于房地產開發項目、以售房等開發行為獲益,因此不違反法律、法規的強制性規定,合作建房合同合法有效。

  案情簡介:

  一、1993年,武漢中南汽車修造有限責任公司(“中南汽修公司”)與中國銀行股份有限公司武漢寶豐支行(“中行寶豐支行”)簽訂《合作建房合同》,雙方均不具備房地產開發經營資質。合同約定:由中南汽修公司出地(工業用途的劃撥土地)、中行寶豐支行出資金,合作建設十二層綜合辦公樓,建成后雙方按5:5分配為各自辦公使用,中南汽修公司負責為中行寶豐支行辦理產權轉讓手續。

  二、1997年,辦公樓建成,雙方依照約定比例對辦公樓進行分配,中行寶豐支行占有使用至今。

  三、2003年,交通控股公司(中南汽修公司的控股股東)將其持有的中南汽修公司股權轉讓給中和信達公司。2004年,交通控股公司、中合信達公司和中南汽修公司簽訂《協議書》,約定《合作建房合同》由中合信達公司繼續履行。

  四、2004年,中南汽修公司辦理了辦公樓房屋所有權證和土地使用權證,用地性質仍為劃撥。但尚未履行為中行寶豐支行辦理產權轉讓手續的合同義務。

  五、中行寶豐支行向武漢市中院提起訴訟,訴請中南汽修公司和中合信達公司為其辦理產權過戶登記手續。中南汽修公司提起反訴,訴請確認《合作建房合同》無效,中行寶豐支行立即從辦公樓騰退。武漢市中院判決認定《合作建房合同》有效,中南汽修公司和中合信達公司為中行寶豐支行辦理轉讓過戶登記手續。

  六、中南汽修公司不服上述一審判決,向湖北省高院提起上訴,湖北省高院裁定撤銷武漢市中院判決,發回重審。

  七、武漢市中院對案件進行重審,判決認定《合作建房合同》無效。

  八、中行寶豐支行、中南汽修公司不服武漢市中院重審判決,向湖北省高院提起上訴,湖北省高院判決維持《合作建房合同》無效。

  九、中行寶豐支行不服湖北省高院,向最高人民法院申請再審,最高法院再審判決認定《合作建房合同》及《協議書》有效。

  敗訴原因:

  盡管國有土地使用權合同糾紛司法解釋(法釋〔2005〕5號)第十五條、第十六條規定,以劃撥土地作為投資合作開發房地產需經有批準權的人民政府批準,且合作開發房地產需一方具備房地產開發經營資質。但是最高法院認為基于合作雙方自用而在劃撥土地上合作建房的行為不是為了售房獲益,不是房地產開發行為,且未違背劃撥土地用途,因此合作建房合同并不違反劃撥土地管理相關的法律、法規強制性規定,合法有效。中南汽修公司主張合作建房合同因違法了法律、法規強制性規定而無效,法院不予支持,中南汽修公司因此敗訴。

  正如最高人民法院認為,“雙方在《合作建房合同》中的有關約定內容,盡管不甚詳盡,但并未違反法律、法規強制性規定。從合同履行情況看,雙方履行了申請綜合辦公樓項目改造報批、開工建設審批、國有資產管理審核、申領房屋土地權證等行政審批手續;并無規避法律規定,違反城市整體規劃或項目規劃,偷逃出讓金或國家稅款等違規行為,也不存在擅自變更訟爭建設項目占地的劃撥性質,或違背劃撥土地用途,擅自將劃撥土地用于房地產開發,損害國家利益或社會公共利益等違法行為。時至今日,雙方訂立的合建合同基本履行完畢,中行寶豐支行已實際轉移占有分配房屋18年余,訟爭標的物-綜合辦公樓的房屋產權證、土地使用權證也均已辦妥,尚余雙方共同為中行寶豐支行分配房產辦理相關房屋產權、土地使用權轉讓手續等合同義務,雙方應當繼續遵循誠信原則,按照訂約目的,嚴守國家法律規定,為履行后續合同義務作出具體安排并實際履行,不能因為后續合同義務未履行完畢而反推在前訂立的民事合同無效。據此,本院認為合作建房合同有效。”

  敗訴教訓、經驗總結:

  前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴,提出如下建議:

  一、劃撥土地使用權人以自用為目的在用劃撥土地合作建房時一定要慎重,簽訂協議后再企圖主張合作建房因違反劃撥土地管理相關法律、法規的強制性規定而無效,法院不會支持。

  二、雖然以自用為目的在劃撥土地上的合作建房合同被認定有效,但投入資金一方并非依照合同直接取得房屋所有權及土地使用權,仍需按照劃撥土地上房屋轉讓的相關規定向政府部門報批,辦理相關手續。

  具體而言,有兩個路徑:“如需變更用地性質為出讓,尚需履行規劃審批及報經有批準權的人民政府批準、與土地管理部門簽訂出讓合同等法定程序;如不改變用地性質,變更部分劃撥用地的使用權人,也需報有批準權的人民政府審批。”

  相關法律規定:

  《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第十六條 土地使用權人未經有批準權的人民政府批準,以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的,應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的,應當認定合同有效。

  《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第十五條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的,應當認定合同有效。

  當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的,應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的,應當認定合同有效。

  《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

  以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

  《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條 劃撥土地使用權,除本條例第四十五條規定的情況外,不得轉讓、出租、抵押。

  《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條 符合下列條件的,經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押:

  (一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

  (二)領有國有土地使用證;

  (三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;

  (四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。

  轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的,分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

  《中華人民共和國合同法》第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

  當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

  以下為該案在最高法院審理階段“本院認為”部分關于合作建房合同效力的論述:

  《合作建房合同》性質。從《合作建房合同》的簽約主體看,是由中南汽修廠(甲方)和中行寶豐支行(乙方)簽訂于1993年4月22日,簽約當時的合同主體分別為國有企業和國有金融機構,均非房地產開發企業,不具備房地產開發經營資格。從合同的內容看,雙方約定由甲方出地,乙方出資金合作建設十二層綜合辦公樓,建成后雙方5:5分配綜合辦公樓為各自辦公使用。合同還約定,綜合辦公樓建成后,甲方負責為乙方辦理產權轉讓手續。簽約時,訟爭土地登記為工業用途的劃撥土地。中南汽修廠以對其生產辦公樓進行改造為由,辦理了立項、報建、規劃等手續。從合同目的看,中南汽修廠是為實現企業辦公樓的改造,采取融資方式合作建房,并約定房屋建成后按照5:5比例分配辦公用房。涉案十二層綜合辦公樓建成后,雙方于1997年底依照約定比例對訟爭辦公樓實際進行分配,中行寶豐支行占有使用至今,至此,訂約目的基本實現。綜上,《合作建房合同》約定中南汽修廠出地、中行寶豐支行出資,雙方合作改造中南汽修廠老舊綜合辦公樓并按5:5分配重建新房的主要內容,體現了合作建房雙方共同出資、共擔風險、共享利益的法律特點,但合作建房目的是為改造中南汽修廠老舊辦公樓以部分由劃撥用地使用權人自用及部分交由中行寶豐支行使用,而非擅自變性為開發項目以售房等開發行為獲益,故合同性質應認定為在國有劃撥土地上的合作建房合同。

  合作建房合同效力。《合作建房合同》約定,“綜合樓建成后,屬乙方(中行寶豐支行)所有權的部分,由甲方負責為乙方辦理產權轉讓手續”;2001年9月7日《協議書》約定,“甲乙(中行寶豐支行)雙方各指派一人共同辦理綜合辦公樓房屋產權證、土地使用權證及為乙方辦理相關房屋產權、土地使用權轉讓手續”;中南汽修廠呈報武漢市規劃局的《關于申請我廠十二層生產辦公綜合樓改造有關問題的請示報告》稱,“請市規劃局體諒企業的實際困難。對我廠第二期改造工程廠門前的生產辦公樓不納入批租”。從以上內容看,合作建房合同中,有關中行寶豐支行約定取得的訟爭標的物土地使用權和分配房屋所有權證的性質如何?即所占劃撥土地以后是否變性為出讓土地;如不變性,應否向有權政府部門申請增加中行寶豐支行為改造后的綜合辦公樓劃撥用地及地上附著物使用權人;如變性,如何將綜合辦公樓改造項目納入開發項目立項及納入年度開發規劃,雙方約定不具體、不明確。2004年,中南汽修公司先后辦妥了訟爭建設項目房屋所有權證和土地使用權證,用地性質仍為劃撥。但尚未履行“為乙方(中行寶豐支行)辦理相關房屋產權、土地使用權轉讓手續”合同義務。可見,雙方在《合作建房合同》中的有關約定內容,盡管不甚詳盡,但并未違反法律、法規強制性規定。從合同履行情況看,雙方履行了申請綜合辦公樓項目改造報批、開工建設審批、國有資產管理審核、申領房屋土地權證等行政審批手續;并無規避法律規定,違反城市整體規劃或項目規劃,偷逃出讓金或國家稅款等違規行為,也不存在擅自變更訟爭建設項目占地的劃撥性質,或違背劃撥土地用途,擅自將劃撥土地用于房地產開發,損害國家利益或社會公共利益等違法行為。時至今日,雙方訂立的合建合同基本履行完畢,中行寶豐支行已實際轉移占有分配房屋18年余,訟爭標的物-綜合辦公樓的房屋產權證、土地使用權證也均已辦妥,尚余雙方共同為中行寶豐支行分配房產辦理相關房屋產權、土地使用權轉讓手續等合同義務,雙方應當繼續遵循誠信原則,按照訂約目的,嚴守國家法律規定,為履行后續合同義務作出具體安排并實際履行,不能因為后續合同義務未履行完畢而反推在前訂立的民事合同無效。據此,本院認為合作建房合同有效,雙方應循誠信原則,依照《合同法》、《城鄉規劃法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律、法規相關規定,為中行寶豐支行分配房屋辦理房產證和土地使用權證。

  案件來源:

  最高人民法院,中國銀行股份有限公司武漢寶豐支行與武漢中南汽車修造有限公司、武漢中合信達投資有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛申請再審民事判決書,(2014)民提字第187號。

  (責任編輯:童悅敏)

 
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